1. Sang tên Sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là quy trình đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (cho đất) và quyền sử dụng đất cùng các tài sản gắn liền với đất (cho đất và nhà).
Kết quả của việc sang tên Sổ đỏ được thể hiện qua hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng được cấp Sổ đỏ mới mang tên riêng.
- Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng không được cấp Sổ đỏ mới.
Trong trường hợp không được cấp Sổ đỏ mới, thông tin về chuyển nhượng hoặc tặng cho được ghi tại trang 3 và 4 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, người nhận vẫn giữ quyền sử dụng đầy đủ.
2. Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc
Việc sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc do Nhà nước quy định. Điều này được rõ ràng quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
Ngoài ra, sự bắt buộc còn được thể hiện qua việc áp dụng biện pháp xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện thủ tục.
3. Thời hạn phải đăng ký sang tên
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013, thời hạn đăng ký biến động đất như sau:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Do đó, việc sang tên phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đối với nhà đất. Nếu không tuân thủ, sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
4. Điều kiện sang tên Sổ đỏ
Điều kiện của bên chuyển nhượng hoặc tặng cho:
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần đáp ứng 04 điều kiện trên, nhưng trong một số trường hợp có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Điều kiện bên mua hoặc tặng cho:
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho không được thuộc vào các trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng, cụ thể:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trong trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ trường hợp sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Do đó, bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất phải không thuộc vào những trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng.
5. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải tuân thủ các giai đoạn sau:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Xem chi tiết tại: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất.
Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên
- Tiền phải nộp:
- Người khai và nộp khi chuyển nhượng.
- Người khai và nộp khi tặng cho.
- Thời hạn kê khai:
- Thuế thu nhập cá nhân: Người bán hoặc người nhận tặng chậm nhất là ngày thứ 10 từ ngày hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Người mua chậm nhất là ngày thực hiện thủ tục sang tên.
- Phí thẩm định hồ sơ:
- Người mua.
Lưu ý:
- Các bên có thể thỏa thuận về người nộp.
- Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí.
Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Nếu người bán tự nộp thuế thu nhập cá nhân, hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
- Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
- Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn là 20 ngày. Thời hạn trên không tính ngày nghỉ và ngày lễ.
6. Chi phí sang tên Sổ đỏ
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.
- Trường hợp được miễn thuế và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân: Xem chi tiết tại Mức nộp, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ.
Lệ phí trước bạ
- Mức lệ phí trước bạ:
- Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá của UBND cấp tỉnh: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.
- Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá của UBND cấp tỉnh (khi tặng cho, thừa kế nhà đất).
- Xem chi tiết: Mức nộp lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ.
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
- Mức thu phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định và khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
- Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh, thành.
7. Không sang tên Sổ đỏ bị phạt đến 20 triệu đồng
Mức phạt tiền
Theo Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu quá 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký biến động.
- Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức phạt gấp đôi so với khu vực nông thôn, cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm.
- Tổ chức bị phạt gấp đôi so với cá nhân. Mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
Ai là người bị phạt?
Theo Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người bị xử phạt trong trường hợp chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua hoặc người được tặng cho).
Kết luận: Để sang tên Sổ đỏ theo quy định, các bên cần nắm rõ điều kiện, thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, kê khai thuế, phí và nộp hồ sơ sang tên đúng thời hạn.
Nếu bạn gặp bất kỳ vướng mắc nào, vui lòng liên hệ đến Dnulib để được hỗ trợ nhanh chóng.
