Bất động sản là gì? Cẩm nang đầu tư bất động sản từ A đến Z

Chào các bạn! Trong thế giới kinh doanh ngày nay, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn và tiềm năng. Tuy nhiên, nếu bạn mới bắt đầu tìm hiểu về bất động sản, có thể sẽ gặp khó khăn trong việc hiểu khái niệm và các quy định liên quan. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng nhau khám phá bất động sản và những điểm quan trọng cần biết từ A đến Z.

1. Bất động sản là gì? Gồm những loại nào?

Hiện nay, chưa có định nghĩa cụ thể về bất động sản trong văn bản pháp luật. Tuy nhiên, nếu xem theo Bộ luật Dân sự, bất động sản được coi là một trong những tài sản, bên cạnh tài sản động, gắn liền với đất đai và có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bất động sản gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Wikipedia, bất động sản được phân loại thành 3 loại chính:

• Có đầu tư xây dựng: Gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc…
• Không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
• Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang…

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm nhà, công trình xây dựng có sẵn, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.

Tóm lại, bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

2. 5 khái niệm về bất động sản cần biết

Nhiều thuật ngữ liên quan đến bất động sản mà có thể nhiều người sẽ không biết cụ thể. Dưới đây là một số khái niệm phổ biến mà chúng ta cần biết:

• Kinh doanh bất động sản: Đây là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
• Môi giới bất động sản: Đây là công việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
• Bong bóng bất động sản: Đây là cách gọi thực tế hiện tượng bất động sản tăng giá một cách “chóng mặt”, vượt rất nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản đó. Đồng thời, khi thị trường bất động sản chững lại, giá giảm thậm chí đóng băng, đó là hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản.
• Dự án bất động sản: Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền gồm dự án xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê quyền sử dụng đất…

3. Phân biệt bất động sản và động sản

Ngoài những khái niệm nêu trên, một vấn đề được nhiều người quan tâm đó là sự giống và khác nhau của động sản và bất động sản. Cụ thể được thể hiện như sau:

Để hiểu rõ hơn về bất động sản, bạn có thể truy cập trang web Dnulib để tìm hiểu thêm thông tin.

4. Tổng hợp 3 quy định liên quan đến bất động sản

Bên cạnh định nghĩa bất động sản, các quy định của pháp luật về bất động sản cũng rất quan trọng và được nhiều người quan tâm. Dưới đây là tổng hợp 3 quy định chi tiết liên quan đến bất động sản:

4.1 Ranh giới giữa các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ranh giới này được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các hộ gia đình không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả ranh giới là kênh, mương, hào…

Việc xác định ranh giới sử dụng đất tính theo chiều thẳng đứng và người sử dụng đất được dùng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, được trồng cây trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải cắt, tỉa, xén rễ trừ khi có thoả thuận khác.

4.2 Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây từng ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Việc dựng cột mốc, hàng rào này được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những vật này sẽ được xem là sở hữu chung của các chủ sở hữu.

4.3 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Đồng thời, việc trổ cửa phải thực hiện theo đúng kích thước nêu tại khoản 2 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Được tổng hợp bởi Dnulib

5. Muốn kinh doanh bất động sản, cần biết gì?

5.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất

Điều kiện để cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP gồm:

• Phải thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản trừ trường hợp khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản là có quy mô nhỏ, không thường xuyên nhưng phải kê khai thuế.
• Phải công khai thông tin về doanh nghiệp, về bất động sản đưa vào kinh doanh, về việc thế chấp nhà, công trình, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng…

5.2 Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Bất động sản được đem ra kinh doanh phải có đủ điều kiện nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản:

• Với nhà, công trình gắn liền với nhà: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Với quyền sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng.
• Với bất động sản hình thành trong tương lai: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế, giấy phép xây dựng (nếu có), giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng…

5.3 Phạm vi kinh doanh bất động sản cần biết

Phạm vi tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản được nêu tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản gồm:

• Dùng để bán, cho thuê mua, cho thuê.
• Thuê để cho thuê lại.
• Đất được Nhà nước giao: Bán, cho thuê, cho thuê lại sau khi đầu tư xây dựng; phân lô, bán nền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng…
• Đất được Nhà nước cho thuê: Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua với nhà, công trình không phải là nhà ở.
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê.
• Đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Được đầu tư xây dựng để cho thuê đúng mục đích.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư: Xây nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Nhận chuyển nhượng, thuê đất của cá nhân, tổ chức để đầu tư xây dựng hậ tầng kỹ thuật: Bán, cho thuê, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

6. Thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2022 thế nào?

6.1 Đầu năm 2022

Trải qua những biến động do dịch bệnh Covid-19 và nhiều chính sách mới ban hành liên quan đến đất đai, quản lý thị trường bất động sản, thị trường bất động sản tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2022 diễn biến khá phức tạp.

Theo Báo cáo đánh giá tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 và dự báo diễn biến trong thời gian tới của Viện Kinh tế xây dựng, giá nhà ở, đất nền trong 6 tháng đầu năm 2022 vẫn có xu hướng tăng và giữ ở mức cao so với năm 2021.

Trong các cuộc đấu giá đất, giá đất giả bị đẩy lên ở mức cao hơn nhiều so với giá khởi điểm sau đó bỏ cọc đã xuất hiện tại nhiều địa phương như TP. Hồ Chí Minh, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị, Diễn Châu, Nghệ An…

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà liền kề, đất nền dự kiến tăng khoảng 10% và khó xảy ra các cơn sốt đất như thời gian trước do các cơ quan có thẩm quyền đã và đang có nhiều văn bản kiểm soát tốt tình hình này.

6.2 Dự báo xu hướng bất động sản nửa cuối năm 2022

Trong nửa cuối năm 2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà liền kề, đất nền dự kiến tăng khoảng 10% và khó xảy ra các cơn sốt đất như thời gian trước do các cơ quan có thẩm quyền đã và đang có nhiều văn bản kiểm soát tốt tình hình này như: Minh bạch thông tin các dự án, nguồn vốn của thị trường đang bị thu hẹp…

7. 4 mức phạt khi môi giới bất động sản trái luật

Trong thời gian gần đây, với sự xuất hiện của những cơn sốt đất và tình hình bất động sản căng thẳng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt với các hành vi môi giới bất động sản trái luật. Dưới đây là các mức phạt nổi bật liên quan đến môi giới bất động sản:

• Cò đất tự phong không có chứng chỉ hành nghề: Phạt từ 40 – 60 triệu đồng.
• Vừa môi giới vừa mua/bán: Phạt từ 40 – 60 triệu đồng.
• Thu phí môi giới không đúng quy định: Phạt từ 120 – 160 triệu đồng.
• Không cung cấp thông tin về bất động sản: Phạt từ 200 – 250 triệu đồng.

Trên đây là những điểm cần biết về bất động sản từ A đến Z. Nếu bạn cần biết thêm thông tin hoặc gặp khó khăn trong việc áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản, hãy liên hệ với chúng tôi tại Dnulib để được tư vấn chi tiết.